Ít vốn có nên đầu tư bất động sản? Cách đầu tư cho người ít vốn nên biết!

Đầu tư bất động sản chỉ dành cho những người có nhiều vốn? Ít vốn không bao giờ nên đầu tư, không thể đầu tư bất động sản? Mình tin là bạn đã nhiều lần nghe những câu nói như vậy. Tuy nhiên, theo mình, đầu tư bất động sản có nhiều phân khúc, nhiều hình thức, chỉ cần chúng ta có kinh nghiệm và nhanh nhạy thì có thể đầu tư kể cả khi ít vốn. Vậy, làm thế nào để đầu tư bất động sản với người ít vốn? Xem hướng dẫn chi tiết tại bài viết của mình nhé!

1 – Số vốn tối thiểu để đầu tư bất động sản là bao nhiêu

Khác với một số kênh đầu tư khác, đầu tư bất động sản bạn cần có một số vốn nhất định. Vì bài viết này hướng đến những người đầu tư ít vốn, cho nên mình chỉ tập trung nói về lượng vốn tối thiểu mà bạn nên có khi đầu tư thôi nhé!

ít vốn có nên đầu tư bất động sản

Theo mình, để đầu tư bất động sản hiệu quả, các bạn cần chuẩn bị cho mình một số vốn tối thiểu từ 200 – 500 triệu tùy khu vực. Dĩ nhiên, số vốn này có thể dao động tùy vị trí bất động sản mà bạn muốn đầu tư. 

Chắc chắn đọc đến đây, nhiều bạn sẽ hỏi mình 100 – 200 triệu thì làm được gì? Bất động sản bữa nay giá cả tỷ bạc. Mình sẽ phân tích cho các bạn ngay 3 hình thức đầu tư hợp lý dưới đây.

2 – 3 hình thức đầu tư bất động sản thích hợp cho người ít vốn

Sau khi chuẩn bị một số vốn tối thiểu, tiếp theo chúng ta sẽ cùng nhau tìm hiểu về những hình thức đầu tư mà các bạn có thể tiếp cận khi ít vốn.

Góp vốn đầu tư bất động sản

Đây là một hình thức khá được ưa chuộng. Thay vì phải vay vốn để đầu tư, với áp lực lãi suất lớn, bạn có thể cùng người khác góp vốn đầu tư. Việc góp vốn đầu tư sẽ có một số ưu điểm như sau:

  • Có cơ hội đầu tư những bất động sản tiềm năng với giá cao hơn.
  • Giảm tối đa số vốn phải vay mượn, từ đó giảm áp lực trả nợ lãi + gốc tối đa.
  • Tận dụng được nhiều khả năng, nhiều mối quan hệ của những người cùng tham gia đầu tư.
  • checkGiảm rủi ro đầu tư.

Với người có ít vốn nhưng có nhiều mối quan hệ, đây là hình thức đầu tư khả dĩ và hợp lý. Bạn có thể là người tìm kiếm cơ hội đầu tư sau đó chia sẻ cho những người khác, hoặc ngược lại, tham gia vào các cơ hội đầu tư của bạn bè, người thân. Với hình thức này, bạn có thể giảm thiếu tối đa áp lực trả nợ, từ đó nắm giữ dài hạn bất động sản và có tỷ suất sinh lời tốt hơn. Đồng thời, tiền nhiều hơn, bạn được quyền chọn lựa đầu tư những bất động sản tốt hơn.

ít vốn có nên đầu tư bất động sản

Ví dụ: Bạn có 400 triệu đồng. Bạn tìm thấy một đất nền có giá 1 tỷ có tiềm năng đầu tư dài hạn tốt. Nếu bạn đầu tư một mình, bạn cần vay mượn 600 triệu đồng, một số tiền tương đối lớn. Với lãi suất ngân hàng hiện nay, trung bình số tiền bạn phải trả hàng tháng là vào khoảng 12 – 15 triệu cho gói vay 5 năm. Đây là một số tiền tương đối lớn và nếu bạn không may mua phải một bất động sản có vị trí xấu, khó cho thuê, tỷ suất sinh lời thấp, hoặc tệ hơn là dính phải tranh chấp pháp lý, bạn sẽ cảm thấy hết sức áp lực. 

Đồng thời, một lý do khiến mình tin rằng người ít vốn nên đầu tư theo dạng góp vốn nữa là việc giảm thiểu tỷ lệ rủi ro. Thời gian qua, đất nền là phân khúc xảy ra sự biến động giá lớn nhất trên thị trường. Điển hình là khu vực Quận 9 Thành phố Hồ Chí Minh, đất nền đã tăng giá có khu vực gần gấp đôi. Nếu như bạn đầu tư từ sớm, bạn dễ dàng chiến thắng. Nhưng thông thường, nhà đầu tư thứ cấp thường tham gia khi thị trường đã bắt đầu tăng giá hoặc tệ hơn là gần đạt đỉnh. Việc tham gia thị trường muộn luôn chứa đựng rủi ro. Chính vì vậy, với ví dụ như trên, thay vì chịu rủi ro 100%, bạn có thể giảm thiểu rủi ro xuống bằng cách góp vốn với người khác.

Tuy nhiên, hình thức đầu tư này cũng tiềm ẩn một số rủi ro như sau:

  • Dễ xảy ra tranh chấp
  • Không độc lập trong quyết định đầu tư
  • Có nguy cơ bị lừa đảo

Thứ nhất, khi bạn cùng những người khác góp vốn đầu tư, thường dễ xảy ra tranh chấp. Tranh chấp này có thể về các quyết định đầu tư, về định giá bất động sản, về lợi nhuận, về rủi ro… Thông thường, bản chất con người luôn là hướng về lợi ích của mình trước, cho nên bât kỳ vấn đề gì phát sinh trong đầu tư, mỗi nhà đầu tư luôn tìm cách giải quyết sao cho lợi nhất cho bản thân mình.

Thứ hai, bạn khó có thể độc lập trong việc đưa ra quyết định đầu tư. Ví dụ bạn muốn cho thuê để sinh lời thụ động, nhưng người hợp tác lại không muốn, bạn muốn bán đi để chốt lời, nhưng người hợp tác lại cho rằng thời điểm này là không tốt. Thậm chí, khi bạn có công việc cần kíp phải thoái vốn đầu tư, chưa chắc những người hợp tác đã đồng ý.

Thứ ba, nếu như người hợp tác của bạn không tốt, có thể xảy ra việc tự ý cầm cố, bán tài sản và chiếm đoạt tiền của bạn. 

Vậy, làm thế nào để tối đa hóa lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro trong hình thức đầu tư này?

ít vốn có nên đầu tư bất động sản

+ Trước khi hợp tác, hãy tìm hiểu thật kỹ về đối tác của mình: đánh giá của người xung quanh, khả năng tài chính, tính cách, bối cảnh gia đình, công việc và các thông tin khác, càng nhiều càng tốt. Đồng thời, bạn cũng nên tự đánh giá đối tác của mình, xem đó có là người đáng để hợp tác đầu tư không.

+ Khi lập hợp đồng mua bán, đầu tư bất động sản, bạn cần tham vấn chuyên gia pháp lý để trong hợp đồng đó gắn kèm các điều khoản về  sự hợp tác, quyền quyết định mua, bán, cho thuê bất động sản và trách nhiệm liên quan của tất cả đối tác. 

+ Có thể chọn ra một người đủ khả năng, đủ điều kiện để đại diện nhóm đầu tư và làm leader của nhóm. Thông thường mình thấy nhiều nhà đầu tư khi góp vốn thường cho rằng khi quyết định chỉ cần lấy ý kiến biểu quyết, điều này là không phù hợp. Trong nhiều trường hợp, bạn cần một người đứng đầu có kinh nghiệm, khả năng, để dựa trên cơ sở những góp ý của mọi người, đưa ra quyết định chuẩn xác nhất.

+ Đa dạng hóa hình thức góp vốn. Thông thường, khi nói đến góp vốn, bạn chỉ nghĩ đến tiền. Tuy vậy, trên thực tế có rất nhiều hình thức góp vốn đa dạng khác như: góp bằng chính bất động sản, góp bằng chi phí thiết kế, xây dựng… Hãy cố gắng tận dụng tối đa nguồn lực của bạn và đối tác.

Xem thêm:Có nên đầu tư bất động sản nữa vào năm 2018?

Mua nhà cũ, sửa lại và đem bán

ít vốn có nên đầu tư bất động sản

Đây là một hình thức đầu tư có thể nói khó cũng không khó, dễ cũng không dễ. Mô thức đầu tư bất động sản này khá dễ hiểu, chia làm 3 bước:

  1. Tìm những căn nhà cũ đang rao bán với giá hợp lý.
  2. Mua và sửa lại những căn họ đó.
  3. Rao bán với giá cao hơn.

Nghe có vẻ rất đơn giản đúng không? Tuy vậy, trên thực tế thì để thực hiện thành công cả 3 bước đó không hề đơn giản. Mình sẽ nói ngay trong phần ưu/nhược điểm của hình thức này:

Về ưu điểm:

  • Là hình thức đầu tư tương đối an toàn
  • Xoay vòng vốn nhanh nếu chọn được bất động sản tốt
  • Không cần quá nhiều vốn

Về nhược điểm:

  • Vẫn có rủi ro bị chôn vốn
  • Chi phí có thể bị đội lên 
  • Mua phải những bất động sản có tranh chấp về pháp lý

Trên thực tế, không phải khi nào bạn cũng có thể đầu tư hình thức này nếu có ít vốn, vì đôi khi nếu không cẩn thận lựa chọn, bạn sẽ phải trả chi phí sửa chữa cao hơn bạn nghĩ. Tuy vậy, hình thức này lại có khả năng xoay vòng vốn nhanh, vì thông thường tính thanh khoản của nó khá cao. Bên cạnh đó, nếu khi thị trường bị chững lại, bạn cũng có thể lựa chọn hình thức cho thuê để sản sinh lợi nhuận nếu thấy cần thiết.

Tuy nhiên, để hạn chế tối đa rủi ro, mình khuyên các bạn cần tính toán cẩn thận vốn phải bỏ ra. Cụ thể hơn, bạn cần thực sự nghiêm túc trong quá trình xem xét bất động sản cũ định mua và tân trang để đảm bảo hiện trạng căn nhà vẫn không quá “nát”. Ngoài ra, bạn cũng nên chú tâm đến hoàn cảnh xung quanh, những tiện ích đi kèm lân cận như trường học, bệnh viện, siêu thị, giao thông… Việc nghiên cứu này sẽ giúp bạn nắm được khả năng thanh khoản của căn nhà, cũng như sẵn sàng tư vấn cho người mua sau này.

Chờ tí!!!

Bạn có muốn tìm hiểu về các loại hình bất động sản phổ biến ở Việt Nam hiện nay?

Thuê rồi cho thuê lại

Có lẽ nếu bạn tìm hiểu về đầu tư bất động sản thì sẽ không quá lạ với hình thức này. Công thức cốt lõi của nó là “bạn phải thuê được một bất động sản, sau đó dùng cách nào đó và cho người khác thuê lại với giá cao hơn”. Nghe thật khó tin, vì ắt hẳn nhiều bạn sẽ nghĩ: “Làm thế nào để người chủ của bất động sản kia lại chấp nhận mất đi một khoản lợi nhuận như vậy? Sao họ không cho bạn thuê với giá cao hơn?”

ít vốn có nên đầu tư bất động sản

Trên thực tế thì, bạn hoàn toàn có thể làm được như vậy. Nhưng tất nhiên, không hề đơn giản chút nào. Mình sẽ gợi ý ngay sau đây thôi.

Ví dụ 1: Bạn có nhu cầu thuê mặt bằng kinh doanh quán ăn hoặc cf với giá 10 triệu. Bạn tìm được một mặt bằng cho thuê gồm 1 tầng trệt + 1 lầu, diện tích 50m2. Nếu bạn chưa biết đến hình thức này, có thể bạn sẽ bỏ qua hoặc chỉ thuê tầng trệt. Tuy nhiên, nếu bạn khôn ngoan hơn, hãy thuê cả 2 tầng. Tầng trệt, bạn có thể dùng để làm mặt bằng kinh doanh. Tầng 2 bạn có thể dùng để ngăn thành 3 phòng cho thuê với giá 2 – 3 triệu/tháng. Như vậy, thay vì mất 10 triệu để thuê mặt bằng, với việc cho thuê lại tầng 2, bạn chỉ mất đúng 1 – 4 triệu từ giá thuê. Như vậy, một năm bạn đã có thể tiết kiệm được từ 60 – 90 triệu. 

Ví dụ 2: Bạn không có nhu cầu kinh doanh hay sản xuất gì cả. Cái bạn muốn đơn thuần chỉ là thuê và cho thuê lại. Bạn biết một vài tòa nhà ở vị trí thuận lợi… đang có nhu cầu cho thuê toàn bộ. Bạn có thể chấp nhận bỏ tiền ra thuê với thời hạn 10 năm, sửa sang lại, ngăn phòng… với tổng chi phí khoảng 4 tỷ (3 tỷ cho việc ký hợp đồng 10 năm và 1 tỷ cho sửa sang). Để mình chỉ ra bạn sẽ có thể kiếm được lợi nhuận như thế nào nếu cho thuê lại nhé. Với giá thuê 40 triệu/tháng, thông thường bạn sẽ thuê được các tòa nhà từ 3 4 tầng, diện tích mặt bằng vào khoảng 50 – 60m2. Bạn có thể cho các thương hiệu kinh doanh thuê tầng trệt với giá 25 triệu/tháng, 3 tầng còn lại mỗi tầng 5 phòng bạn cho thuê 3 triệu/tháng, tổng thu là 60 triệu/tháng. Như vậy, mỗi tháng bạn đã có thể kiếm lời từ hơn 20 triệu. 

Dĩ nhiên, trên đây là 2 ví dụ ước tính của mình. Trên thực tế, nếu chọn được bất động sản tốt, ở vị trí trung tâm và sẵn sàng đầu tư với nhiều phòng, bạn có thể đạt được lợi nhuận lớn hơn nhiều. 

Xem thêm: Top 11 hình thức đầu tư kiếm tiền tốt nhất năm 2018?

Vậy, bí mật ở đây là gì?

Đầu tiên, bạn cần phải chọn được những bất động sản ở vị trí thuận lợi, dễ cho thuê với nhiều tiện ích, hiện trạng còn tốt và dễ ngăn phòng. Lưu ý, bạn có thể góp vốn đầu tư nếu số vốn vượt quá khả năng của bạn.

Tiếp theo, bạn cần khảo sát mặt bằng giá cho thuê tại khu vực đó, tính toán số tiền đầu tư và thời gian thu hồi vốn cũng như tỷ suất lợi nhuận sau thời gian đó. Từ đó, bạn có thể cân nhắc ký hợp đồng thuê nhà với thời hạn phù hợp. Tuy nhiên, mình khuyên các bạn tốt nhất nên ký hợp đồng ít nhất 7 năm – 10 năm. Nếu bạn chỉ ký hợp đồng thời gian từ 3 – 5 năm, thông thường bạn chỉ có thể hòa vốn chứ chưa thể sinh lời tốt trong thời gian đó.

Một điều nữa, mình phải nhắc lại, đó là bạn nên ký hợp đồng ít nhất 7 năm. Trong phạm vi bài viết này, mình sẽ không có một plan chi tiết với các mức đầu tư và tính toán lợi nhuận, nhưng chắc chắn nếu bạn có kinh nghiệm thì cũng sẽ hiểu tại sao mình đưa ra con số như vậy. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê tại Thành phố Hồ Chí Minh (địa phương có nguồn cầu khá lớn về phân khúc cho thuê) là từ 5% – 7%. Như vậy, nếu đầu tư theo cách thông thường, bạn phải mất ít nhất 20 năm mới thu hồi vốn nếu bỏ qua sự tăng giá của bản thân bất động sản. Cách thuê lại rồi cho thuê này thông thường sẽ không lâu như vậy, nhưng để thu hồi vốn cũng cần ít nhất 5 – 7 năm.

Cuối cùng, cần lưu ý về tỉ lệ lấp đầy và tìm mọi cách để gia tăng tối đa tỉ lệ này. Tỉ lệ lấp đầy được hiểu là số phòng được thuê/tổng số phòng. Ví dụ, bạn cho thuê được 40 trên tổng 60 phòng mình có, tỉ lệ lấp đầy của bạn là 2/3~66,67%. Như vậy, điều bạn cần quan tâm là tối đa hóa tỉ lệ lấp đầy này. 

Làm thế nào để tối đa hóa tỉ lệ lấp đầy?

  1. Cốt lõi nhất, bạn phải đảm bảo dịch vụ của mình tốt và xứng đáng với giá tiền khách bỏ ra: chất lượng phòng cho thuê tốt, vệ sinh sạch sẽ, wifi, điện nước ổn định, an ninh tốt… Thậm chí, trong trường hợp bạn làm với quy mô lớn, tức là cho thuê các cao ốc nhiều phòng, bạn có thể nên thuê các đơn vị quản lý chuyên nghiệp.
  2. Bạn cần biết marketing cho sản phẩm của mình. Hiện tại, thị trường cho thuê ở các thành phố lớn cũng đang bước vào giai đoạn bão hòa tại một số phân khúc giá. Do đó, để khách hàng biết đến mình, bạn cần sử dụng một số phương pháp marketing, trong đó digital marketing là phương pháp mình khuyến nghị. Bạn có thể quảng cáo việc cho thuê của mình qua Facebook, Google, Instagram… Có nhiều hình thức, nhưng mình vẫn khuyên bạn xây dựng một website, 1 fanpage về thương hiệu cho thuê riêng, sau này scale mô hình dễ hơn rất nhiều.
  3. Bạn nên chọn những vị trí cho thuê thuận lợi, gần trung tâm. Khi đó, dòng khách thuê của bạn sẽ tập trung vào những người nước ngoài, người làm việc tại trung tâm thành phố. Những người này sẽ khá thoải mái trong việc tiền bạc, miễn sao phòng ốc của bạn đáp ứng tốt nhu cầu ở và đi lại của họ. Và những người này có thể sẽ là khách hàng trở lại của bạn khi họ tiếp tục có nhu cầu làm việc, công tác tại thành phố.

Tham gia hệ sinh thái chia sẻ Airbnb

ít vốn có nên đầu tư bất động sản

Đây cũng không hẳn là một hình thức thuần đầu tư, tuy vậy cũng sẽ giúp bạn kiếm thêm một số tiền không nhỏ nếu tận dụng tốt. Nếu bạn thực hiện theo các mô hình trên, việc tham gia hệ sinh thái cũng là một cách để tăng tỉ lệ lấp đầy.

AirBnb là một hệ sinh thái thuê và cho thuê theo mô hình “kinh tế chia sẻ” tương tự Grab, Uber. Bạn có những căn nhà hoặc phòng trống, bạn có thể đăng ký tham gia hệ sinh thái này để tìm kiếm người thuê. Lợi nhuận thuê nhà của bạn sẽ phải trừ đi một phần nhất định cho Airbnb, nhưng bạn sẽ hoàn toàn không phải lo lắng gì về khâu marketing, liên hệ với khách hàng hay chăm sóc khách hàng. 

Để bắt đầu, bạn có thể vào trang chủ của Airbnb tại đây để đăng ký. Mình có thể sẽ viết một bài về mô hình này vào tuần sau.

Okie, như vậy mình đã chia sẻ một số cách đầu tư bất động sản cho các bạn có ít vốn. Nếu các bạn có tư duy, có ý tưởng tốt và sẵn sàng dấn thân, mình nghĩ các bạn sẽ gặt hái được thành công, dù chỉ có số vốn không nhiều. Hãy để lại comment nếu còn thắc mắc, hoặc chia sẻ nếu thấy bài viết hữu ích nhé!

Comment

There is no comment on this post. Be the first one.

Leave a comment