Có nên đầu tư bất động sản nữa vào năm 2018?

Năm 2017, thị trường Việt Nam đã chứng kiến sự tăng trưởng rất nhanh chóng của bất động sản trong nhiều phân khúc khác nhau: chung cư, đất nền, biệt thự, bất động sản nghỉ dưỡng… Sự tăng trưởng này đặc biệt nóng ở những nơi có quy hoạch, các tỉnh phát triển về du lịch và các thành phố lớn như Thành phố Hồ Chí Minh. Đã có nhiều lời cảnh tỉnh về một bong bóng chớm hình thành. Vậy, liệu có nên đầu tư bất động sản trong năm 2018?

1 – Có nên đầu tư bất động sản vào thời điểm giá tăng cao?

Để trả lời câu hỏi này, có lẽ chúng ta cần ngồi lại và xác định mục tiêu đầu tư của bản thân. Bạn đầu tư bằng vốn nhàn rỗi sẽ khác đầu tư bằng vốn vay ngân hàng. Bạn đầu tư dài hạn sẽ khác đầu tư lướt sóng. 

có nên đầu tư bất động sản

Điểm mấu chốt mà chúng ta quan tâm, đó là liệu rằng mức giá thị trường hiện tại đã quá cao hay chưa? Và liệu rằng đây có phải là thời điểm tốt để đầu tư?

Thực ra, trả lời câu hỏi này rất là khó, bởi vì quả thực không ai biết ngày mai, thị trường sẽ trở nên như thế nào? Tuy vậy, có thể thấy một số đặc điểm sau của thị trường bất động sản Việt Nam:

  1. Thị trường trong thời gian qua đã có sự tăng theo kiểu “sốt ảo” ở một số khu vực.
  2. Thị trường đất nền khá sốt, nhưng căn hộ chung cư và nhà phố thì không.
  3. Thị trường bất động sản vẫn được đánh giá là một kênh đầu tư tốt gắn với việc nền kinh tế nước ta vẫn đang có tốc độ tăng trưởng cao.
  4. Ngày một có nhiều kênh đầu tư mới: officetel, bất động sản nghỉ dưỡng, hoa viên…
  5. Nhìn chung, bất động sản nước ta vẫn trong một up trend, tức là dù có những lần chững giá hoặc giảm giá nhẹ thì vẫn đang trong một chu kỳ tăng.

Mình sẽ trích dẫn ý kiến của một số chuyên gia tại Hội thảo “Sốt bất động sản: Cơ hội và rủi ro”: 

có nên đầu tư bất động sản

Nguồn vốn đầu tư nước ngoài đang ở thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm nay khá tốt. Một số giao dịch đáng kể có thể kể đến như nhà đầu tư nhật Sumitomo đã được chấp thuận đầu tư một dự án lên đến 4 tỉ USD tại khu vực Nhật Tân, Hà Nội. Tại TP.HCM cũng có một loạt giao dịch giữa nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong nước. Trong 6 tháng đầu năm 2018, tổng giá trị giao dịch mua bán giữa nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong nước lên đến 929 triệu USD, trong khi cả năm 2017 là 1,5 tỉ USD.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam

Năm 2018, thành tích tăng trưởng quý 1/2018 đạt đến con số 7,38%, cao kỷ lục trong 10 năm gần đây. Nhưng lại có một nghịch lý là, tăng trưởng quý 1 có thể cao nhưng cả năm có thể thấp hơn cả quý 1. Điều này thể hiện Chính phủ không đặt mục tiêu tăng trưởng cao mà tập trung hơn nữa cho ổn định kinh tế vĩ mô và ổn định về thể chế.

PGS.TS. Trần Đình Thiên // Nguyên Viện trưởng Viện chiến lược kinh tế

Như vậy, có thể thấy rằng, trong những năm tới, nhìn chung thị trường bất động sản vẫn có cơ sở để tin vào một tương lai khá tươi sáng của bất động sản. Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng cần thận trọng, vì một số nguyên nhân sau:

– Chu kỳ 10 năm khủng hoảng có khả năng xuất hiện với các dấu hiệu: FDI tăng, chứng khoán và bất động sản tăng trưởng mạnh.

– Ngoài ra, đối với giá bất động sản thông thường, chúng ta có thể chấp nhận mức giá thị trường gấp từ 4 – 6 lần so với giá do UBND niêm yết. Tuy nhiên hiện nay, thị trường ghi nhận những khu vực mà bất động sản tăng trưởng mạnh đến gấp hơn 10 – 14 lần giá niêm yết của UBND. Điều này khá phi lý, cho thấy có thể có sự sốt ảo, làm giá bất động sản.

Xem thêm:Top 11 các hình thức đầu tư kiếm tiền tốt nhất 2018!

2 – Có hay không bong bóng bất động sản

Đây có lẽ là câu hỏi mà rất nhiều người quan tâm. Bong bóng tài chính là một thứ gì đó có khả năng gây ra thiệt hại lớn nhất cho nhà đầu tư. Người ta hay nói từ “bong bóng” là bởi vì giá của một sản phẩm, một hàng hóa đã bị bơm thổi quá cao, căng như một quả bóng. Quả bóng đó khi căng quá mức, tức giá đã vượt quá xa thực tế, các giao dịch đều là giao dịch ảo để bơm giá, không còn tính thanh khoản, sẽ bị “vỡ”. Khi đó các nhà đầu tư sẽ bán tháo, dẫn đến tình trạng bán tháo hoảng loạn và giá giảm về đáy.

Đối với bất động sản, để biết có bong bóng hay không, chúng ta cần quan tâm đến 3 yếu tố chính: khả năng thanh khoản, giá bán thị trường và giao dịch trên thị trường thứ cấp.

Tính thanh khoản

Thực ra, có thể nói thanh khoản thị trường tại thời điểm hiện tại vẫn ở mức khá, nhất là ở các khu vực mà thị trường vẫn còn nhu cầu nhiều như Thành phố Hồ Chí Minh, đặc biệt là mặt hàng chung cư, căn hộ bình dân.

Theo Báo cáo tình hình thị trường bất động sản 5 tháng đầu năm 2018 của Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) thì nguồn cung hàng ở nhiều phân khúc 5 tháng đầu năm 2018 đang giảm đi đáng kể so với năm 2017. Đây được coi là động thái ghim hàng của chủ đầu tư để theo dõi biến động của thị trường, cũng như tạo ra nguồn khan hiếm nhất định.

Tuy vậy, thị trường vẫn ghi nhận nhiều giao dịch thành công trong phân khúc căn hộ bình dân và nhà phố. Điều này xuất phát từ việc sốt giá chỉ xuất hiện chủ yếu ở phân khúc đất nền, trong khi đó nhu cầu ở thực sự của người dân Thành phố Hồ Chí Minh vẫn rất cao.

Giá bán thị trường

Như mình đã nói, giá bán thị trường phần nào đó sẽ cho nhà đầu tư biết rằng liệu có bong bóng xảy ra hay không. Có thể thấy rằng giá phân khúc đất nền một số khu vực như Quận 9, Củ Chi, Hóc Môn có sự gia tăng rất nhanh, thậm chí có nơi ghi nhận tăng từ 50 – 100% trong một năm trở lại. Tuy vậy, không phải nơi nào giá đất tăng cũng gắn liền với sự phát triển về cơ sở hạ tầng, giao thông. Như mình đã nói, giá thị trường hợp lý là ở mức gấp từ 4 – 6 lần giá niêm yết của UBND.

Tuy vậy, trong các phân khúc khác thì giá bất động sản chỉ có sự tăng trưởng nhẹ, chỉ từ 3 – 5%. Do đó, mình cho rằng nguy cơ bong bóng là có, nhưng không cao.

Giao  dịch trên thị trường thứ cấp

Thị trường thứ cấp có lẽ là nơi tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất. Nhiều nhà đầu tư thứ cấp là người mới hoặc thiếu kinh nghiệm, dễ bị cuốn theo cơn sốt giá áo. Tuy vậy, qua những đợt sốt bong bóng năm 2007 – 2008 và 2009 – 2010 thì có thể nói nhà đầu tư đã có kinh nghiệm và thông minh hơn trong sự lựa chọn đầu tư.

Thực tế ghi nhận thị trường thứ cấp vẫn khá sôi động ở phân khúc nhà phố và chung cư. Đối với phân khúc đất nền thì theo mình thì chỉ có hiện trạng nhà đầu tư thứ cấp lướt sóng nhanh nhằm kiếm lời, tuy vậy vẫn tiềm ẩn rủi ro bởi vì khó có thể xác định được đâu là giao dịch làm giá, đâu là giao dịch thực tế.

Như vậy, có thể thấy dấu hiệu của một bong bóng là chưa rõ ràng, chỉ dừng ở mức nguy cơ tiềm tàng. Đồng thời, Nhà nước ta cũng đã có nhiều kinh nghiệm hơn trong việc đối phó với các bong bóng tài chính, do đó sẽ có những điều chỉnh về chính sách để kiềm chế và ngăn chặn bong bóng xảy ra. Tuy vậy, bởi vì tình hình kinh tế Việt Nam còn phụ thuộc vào tình hình kinh tế một số quốc gia khác như Mỹ, Trung Quốc, trong khi đó chiến tranh thương mại đang xảy ra, đồng thời thị trường luôn biến động khó lường, do đó các nhà đầu tư cũng phải cẩn trọng trong giai đoạn này.

2 – Đầu tư bất động sản như thế nào cho người nhiều vốn và người ít vốn?

Nếu bạn có nhiều vốn, có lẽ mình sẽ không cần đưa ra lời khuyên cho bạn. Bởi vì, thông thường những người có tiền, nhiều tiền, thì người ta đã đủ thông minh để tự quyết định sử dụng tài sản của mình sao cho hợp lý. Tuy vậy, trong trường hợp bạn vẫn cần những gợi ý, mình sẽ khuyên bạn như sau:

  1. Đầu tư những bất động sản có vị trí tốt, tiềm năng dài hạn.
  2. Đầu tư, đừng đầu cơ.
  3. Lựa chọn cho thuê như là một phương thức cần thiết phải làm để gia tăng lợi nhuận, tạo ra dòng tiền thụ động.

Tại sao mình lại đưa ra 3 lời khuyên trên?

Thứ nhất, vì bạn là người có nhiều vốn, cho nên, mình sẽ khuyên bạn mua các bất động sản có vị trí tốt (đắt hơn các bất động sản bình thường). Những bất động sản này thông thường sẽ đạt được biên độ lợi nhuận cho thuê cũng như tăng giá tốt, đồng thời thanh khoản cực nhanh.

Thứ hai, mình khuyên bạn đầu tư, không đầu cơ. Bạn nên nhìn thấy giá trị của bất động sản mà mình mua, để sẵn sàng nắm giữ nó dài hạn và chỉ bán ra khi thấy giá thị trường phản ánh đúng giá trị của nó. Bạn không cần tiền, vì vậy đừng lướt sóng hay đầu cơ. Lợi nhuận khi nắm giữ dài hạn mình tin sẽ hơn gấp nhiều lần so với việc đầu cơ.

Thứ ba, bởi vì bất động sản bạn mua là một thứ có giá trị, cho nên hãy làm tăng giá trị của nó bằng cách cho thuê. Việc cho thuê một bất động sản có vị trí đắc địa, hay có nhiều tiện ích, với lợi nhuận từ 5 – 7%/năm là không có gì quá khó khăn.

Nếu bạn có ít vốn, bạn nên đầu tư bất động sản như thế nào?

  1. Bạn có thể tìm kiếm thêm người góp vốn.
  2. Bạn có thể lựa chọn những bất động sản ở xa vùng trung tâm, nhưng có vị trí tương đối đẹp và có thể nắm giữ dài hạn.
  3. Bạn lướt sóng bất động sản.
  4. Sử dụng đòn bẩy tài chính một cách hợp lý.

Đầu tiên, bạn cần xác định, mình có ít vốn. Có thể có những dự án tốt, tiềm năng, bạn biết, nhưng lại không đủ vốn để đầu tư. Khi đó, một trong những phương án hợp lý nhất là bạn chia sẻ dự án đó với những người khác. Họ sẽ là đối tác góp vốn, đồng thời có thể trợ giúp về những khía cạnh khác trong thương vụ như pháp lý.

Tiếp theo, với một lượng vốn không quá nhiều, bạn nên lựa chọn các bất động sản xa trung tâm hơn một chút. Điều này sẽ giúp lượng vốn bạn cần bỏ ra không quá nhiều, không cần sử dụng đòn bẩy tài chính dẫn đến áp lực trong trả lãi. Đồng thời, xét về lâu về dài, khả năng tăng giá của những bất động sản này là tốt hơn so với các bất động sản ở trung tâm vốn đã có giá quá cao.

Một hình thức nữa mà người ít vốn có thể tham gia đó là “lướt sóng”. Bạn có thể mua một mảnh đất, căn hộ theo dạng trả góp, nhưng sau đó sang tay trong thời gian ngắn từ 3 – 6 tháng. Hình thức này đặc biệt được ưa chuộng, nhất là trong giai đoạn sốt đất như đầu năm 2018 vừa qua. Tuy vậy, đây là hình thức đầu tư đòi hỏi bạn cần có kinh nghiệm mua/bán và tâm lý vững vàng để tránh việc “đu đỉnh”.

Phương án cuối cùng dành cho người có lượng vốn không quá nhiều đó là bạn nên sử dụng đòn bẩy tài chính một cách hợp lý. Theo mình, đòn bẩy tài chính hợp lý ở đây là từ khoảng 30 – 50% giá trị bất động sản bạn muốn mua. Tuy vây, đối với cách này, bạn cũng nên tính toán hợp lý để không bị áp lực trả lãi ảnh hưởng đến cuộc sống sinh hoạt của mình và gia đình.

Xem thêm:Các hình thức đầu tư bất động sản tốt nhất cho người ít vốn!

Như vậy, mình đã phân tích sơ lược về tình hình bất động sản nửa sau năm 2018. Theo mình, thị trường vẫn có sức tăng trưởng tốt, tuy nhiên nhà đầu tư vẫn nên cẩn trọng và chỉ lựa chọn các bất động sản có pháp lý rõ ràng, giá trị đúng với định giá thị trường và dễ thanh khoản, cũng như cho thuê, để tạo ra dòng tiền thụ động.

Hy vọng bài viết của mình hữu ích. Nếu thấy hay hãy chia sẻ hoặc nếu các bạn còn thắc mắc hãy để lại bình luận góp ý, mình sẽ trả lời sớm nhất có thể.

Comment

There is no comment on this post. Be the first one.

Leave a comment